Hva er egenkapitalkrav?

Egenkapitalkravet er kravet om at du må ha minst 15 prosent av boligens kjøpspris i egne midler for å få innvilget boliglån i Norge.

Kort forklart For å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner trenger du minst 450 000 kroner i egenkapital. I tillegg kommer omkostninger som dokumentavgift og tinglysningsgebyr. Kravet er satt for å beskytte deg mot å ta for stor risiko.

Hva betyr begrepet

Egenkapitalkravet er fastsatt i utlånsforskriften og betyr at banken maksimalt kan låne deg 85 prosent av boligens markedsverdi. De resterende 15 prosentene må du dekke selv med egne midler.

Egenkapitalen kan bestå av sparepenger (BSU, bankinnskudd, fond), forskudd på arv eller gave fra foreldre, salg av eksisterende bolig, eller egenkapital i annen eiendom (for sekundærbolig kreves 40 prosent).

Det er viktig å forstå at egenkapitalkravet beregnes av boligens verdi, men du trenger i praksis mer enn 15 prosent fordi kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysning, eventuelt eierskifteforsikring) kommer i tillegg. For en selveierbolig til 3 millioner bør du ha omtrent 520 000–550 000 totalt.

Hvordan fungerer det

Egenkapitalkravet vurderes som del av bankens kredittvurdering.

Du sparer egenkapital → Finner bolig → Søker lån → Banken sjekker egenkapital + inntekt + gjeld → Krav oppfylt → Lån innvilges

Banken verifiserer egenkapitalen din gjennom kontoutskrifter, dokumentasjon av gave/arv, eller verdivurdering av eksisterende eiendom. Midlene må være tilgjengelige og dokumenterbare.

For sekundærbolig (utleiebolig, hytte) er kravet 40 prosent egenkapital – vesentlig strengere enn for primærbolig.

Bankene kan gjøre unntak fra egenkapitalkravet for opptil 10 prosent av sine utlån per kvartal. Det betyr at noen få kunder kan få lån med mindre enn 15 prosent egenkapital, typisk mot tilleggssikkerhet som kausjon fra foreldre.

Hvorfor er det viktig

Egenkapitalkravet er den største barrieren for førstegangskjøpere i det norske boligmarkedet. Med boligpriser over 3 millioner i de fleste byer betyr 15 prosent et beløp på 450 000 kroner eller mer – et betydelig beløp å spare.

Kravet er designet for å beskytte deg: med egenkapital har du en buffer mot verdinedgang. Hvis boligen faller 10 prosent i verdi, har du fortsatt positiv egenkapital og slipper å sitte med gjeld som overstiger boligens verdi.

Å planlegge egenkapitalen tidlig er avgjørende. BSU-sparing, boligsparing i fond, og dialog med familie om forskudd på arv bør starte flere år før planlagt boligkjøp.

Eksempler

BSU-sparing: Du starter BSU som 20-åring og sparer maks hvert år. Ved 27 har du 300 000 i BSU pluss skattefordeler, som gir et godt grunnlag.

Foreldrehjelp: Foreldrene dine gir 300 000 som forskudd på arv. Kombinert med dine 200 000 i sparing har du 500 000 – nok til en bolig til 3,3 millioner.

Kausjon: Du har 10 prosent egenkapital. Foreldrene stiller sin bolig som tilleggssikkerhet (kausjon) slik at banken innvilger lån. Bankens unntakskvote benyttes.

Sekundærbolig: Du vil kjøpe en utleiebolig til 2,5 millioner. Du trenger 1 million i egenkapital (40 %) – vesentlig mer enn for primærbolig.

Relaterte begreper

• Boliglån – lånet egenkapitalen muliggjør
• Boligkjøpsprosessen – der egenkapitalen er et tidlig steg
• Fastrente – rentetype som påvirker lånekostnaden
• Dokumentavgift – tilleggskostnad utover egenkapitalkravet
• Borettslag – boligtype der fellesgjeld påvirker egenkapitalbehovet

Se også

• Hva er boliglån?
• Hva er boligkjøpsprosessen?

Oppsummering

Egenkapitalkravet på 15 prosent er lovfestet og den største barrieren for førstegangskjøpere. Du trenger i praksis mer for å dekke omkostninger. Start sparingen tidlig med BSU, vurder forskudd på arv, og husk at startlån fra kommunen kan være et alternativ for dem som sliter med å komme inn på markedet.